Kõige olulisem reegel kohe alguses: kui müüd korterit või maja, mida kasutasid müügini oma alalise või peamise elukohana, on müük tulumaksust vabastatud. Enamik koduomanikke ei maksa müügilt sentigi. Maks tuleb mängu siis, kui müüd vara, mis EI olnud sinu kodu — üürikorter, investeering, päritud või kingitud korter, kus sa ise ei elanud.
Millal on müük maksuvaba?
- Müüd oma alalist või peamist elukohta — korterit või maja, kus sa päriselt elasid kuni müügini.
- Maksuvabastust saab kasutada üks kord kahe aasta jooksul: kui müüsid eelmise kodu maksuvabalt vähem kui 2 aastat tagasi, on järgmine müük maksustatav ka siis, kui see oli sinu elukoht.
- Vabastus kehtib ka siis, kui kodu on olnud sinu omandis lühikest aega — omamise pikkusel pole tähtsust, loeb tegelik elukohana kasutamine.
Tähelepanu nüanssidele: kui kasutasid korterit osaliselt muuks otstarbeks — näiteks pool oli üüril või kasutasid seda ettevõtluses —, võib maksuvabastus olla ainult osaline. Sellisel juhul tasub enne müüki küsida Maksu- ja Tolliametist kirjalik seisukoht.
Kui müük on maksustatav: kui palju ja millelt?
Tulumaksu (2026. aastal 22%) makstakse KASULT, mitte kogu müügihinnalt. Kasu = müügihind − soetamismaksumus − müügi ja parendamisega seotud dokumenteeritud kulud. Kui ostsid korteri 100 000 € eest, tegid 15 000 € eest remonti (arved alles!), maksid maaklerile 4 000 € ja müüsid 150 000 € eest, on kasu 31 000 € ja tulumaks 6 820 €.
- Soetamismaksumus: ostuhind + ostuga seotud kulud (notaritasu, riigilõiv).
- Maha saab arvata dokumenteeritud parenduskulud: remont, akende vahetus, küttesüsteem — hoia arved alles.
- Maha saab arvata müügikulud: maakleritasu, hindamisakt, notaritasu, kuulutused.
- Kahjumit teiste tulude arvelt maha arvata ei saa (v.a väärtpaberite erikord — kinnisvarale ei laiene).
Päritud või kingitud korter — kõige sagedasem üllatus
Päritud ja kingitud vara puhul on soetamismaksumus null: sa ei saa arvestada hinda, millega pärandaja või kinkija vara omal ajal ostis. See tähendab, et maksustatav kasu on praktiliselt kogu müügihind miinus sinu enda kulud. 120 000 € eest müüdud päritud korteri tulumaks võib olla ligi 26 000 €. Erand on sama, mis ikka: kui sa ise elasid selles korteris oma elukohana kuni müügini, on müük maksuvaba. Pikemalt kirjutame sellest päritud korteri müügi juhendis.
Deklareerimine ja tähtajad
Maksustatav müük deklareeritakse järgmise aasta tuludeklaratsioonis (esitamine algab veebruaris). Maksuvaba elukohamüüki deklareerima ei pea. Kuna iga olukord on natuke erinev — osaline üürileandmine, mitu omanikku, kaks müüki lühikese aja sees —, kontrolli piiripealsed juhtumid alati üle EMTA-st või maksunõustajalt. See artikkel on üldine selgitus, mitte maksunõustamine.
Planeeri müük numbritest lähtudes
Enne otsustamist tasub teada, mis su korter päriselt väärt on — sellest sõltub nii võimalik kasu kui ka maksusumma. Arvuta oma korteri turuväärtus tasuta ja kui plaanid müüa kiiresti, vaata ka meie kiirostu teenust — pakkumise saad ühe tööpäevaga.