Korteri hind ei ole kunagi üks „õige” number — see on vahemik, mille sees ostja ja müüja kokkuleppele jõuavad. Küll aga kujuneb see vahemik üsna etteaimatavate tegurite koosmõjus. Maa-ameti tehingustatistika põhjal saab iga teguri mõju ka umbkaudselt mõõta. Vaatame need järjest läbi.
1. Asukoht määrab suurusjärgu
Ükski teine tegur ei mõjuta hinda nii palju kui asukoht. Tallinna kesklinnas on korterite mediaanhind umbes 3 700 €/m², Mustamäel 2 500 €/m², Tartus 2 300 €/m² ja Ida-Virumaal alla 300 €/m². Sama 50 m² korter võib seega maksta 15 000 € või 185 000 € — ainuüksi asukoha tõttu. Oma piirkonna täpse taseme leiad meie piirkondade hinnalehtedelt, mis põhinevad Maa-ameti tehingutel.
2. Seisukord: kuni ±30% erinevust
Sama maja kahe ühesuguse korteri hind võib erineda kolmandiku võrra, kui üks on äsja renoveeritud ja teine nõuab täisremonti. Rusikareegel: renoveerimist vajava korteri allahindlus on umbes sama suur kui remondi tegelik maksumus (ca 500–800 €/m²) pluss väike lisatasu vaeva eest. Kerge kosmeetiline värskendus mõjutab hinda vähe — ostjad hindavad pigem „sisse kolimise valmidust”.
3. Ehitusaasta ja maja tüüp
Uued (alates 2015) ja põhjalikult renoveeritud majad kauplevad selgelt üle piirkonna keskmise — Harjumaal on 2021+ majade mediaan umbes 37% kõrgem kui kogu fondi oma. Nõukogudeaegsed paneelmajad on ostjale arusaadav ja likviidne kaup, kuid hinnatase jääb keskmisest allapoole. Enne 1940. aastat ehitatud majades sõltub kõik renoveerituse astmest: väärikalt taastatud puitmaja kesklinnas võib olla piirkonna kalleim, amortiseerunud sama maja odavaim.
4. Suurus: suurem korter = madalam ruutmeetrihind
Ruutmeetri hind langeb pinna kasvades. 100+ m² korteri ostjaskond on väike — pere-eelarvega ostja eelistab sama raha eest pigem uuemat ja väiksemat või juba maja. Seetõttu on suure vana korteri €/m² sageli 10–20% madalam kui sama piirkonna 50–70 m² korteritel. Vastupidine kehtib mikrokorterite (alla 20 m²) kohta: investorid ostavad neid üüritootluse järgi ja €/m² on tavaliselt piirkonna keskmisest kõrgem.
5. Planeering
Sama pinna peal võib olla väga erineva väärtusega kodu. Tänapäeva ostja eelistab avatud köök-elutuba ja mõistliku suurusega magamistube. Vana tüüpi planeering — palju väikseid tube, läbikäidavad toad, pime köök — vähendab nõudlust ja hinda 5–10%. Rõdu, panipaik ja parkimiskoht lisavad väärtust rohkem, kui nende ehitushind eeldaks.
6. Korrus ja vaade
Esimene korrus kaupleb tüüpiliselt 5–10% allpool maja keskmist (turvalisus, privaatsus, müra), viimane korrus liftita majas samuti veidi odavamalt. Liftiga majas on kõrgem korrus koos vaatega hoopis preemia, eriti uusarendustes. Need on siiski peenhäälestuse tegurid — asukoht ja seisukord kaaluvad need alati üles.
Mis hinda EI mõjuta
- See, kui palju sa ise korteri eest omal ajal maksid — turg ei tea ega hooli sinu ostuhinnast.
- Naabri küsitud hind portaalis — kuulutuse hind ei ole tehinguhind; paljud kuulutused seisavad kuid just ülehindamise tõttu.
- Emotsionaalne väärtus ja tehtud kulutused, mida ostja ei näe (nt kallis, aga maitsepõhine eritellimus).
Kuidas oma korteri hinda teada saada?
Kiireim viis on lasta numbrid kokku arvutada: meie tasuta kalkulaator võrdleb sinu korterit sama piirkonna, vanuse ja suurusega tehingutega Maa-ameti andmebaasist ning annab hinnavahemiku umbes minutiga, e-posti jätmata. Kui vajad ametlikku hindamisakti pangale, loe ka meie juhendit hindamisakti kohta.