Самое важное правило сразу: если вы продаёте квартиру или дом, который до продажи использовали как своё постоянное или основное место жительства, продажа освобождена от подоходного налога. Большинство владельцев жилья не платят с продажи ни цента. Налог возникает тогда, когда вы продаёте недвижимость, которая НЕ была вашим домом — сдаваемую квартиру, инвестицию, унаследованную или подаренную квартиру, в которой вы сами не жили.
Когда продажа не облагается налогом?
- Вы продаёте своё постоянное или основное жильё — квартиру или дом, где вы действительно жили до продажи.
- Освобождением можно воспользоваться раз в два года: если вы продали предыдущее жильё без налога менее 2 лет назад, следующая продажа облагается налогом, даже если это было ваше место жительства.
- Срок владения не важен — важно фактическое использование в качестве места жительства.
Нюансы: если квартира частично использовалась для другого — например, половина сдавалась в аренду или использовалась в предпринимательстве, — освобождение может быть лишь частичным. В таком случае перед продажей стоит запросить письменную позицию Налогово-таможенного департамента (EMTA).
Если продажа облагается: сколько и с чего?
Подоходный налог (в 2026 году 22%) платится с ПРИБЫЛИ, а не со всей цены продажи. Прибыль = цена продажи − стоимость приобретения − документированные расходы на продажу и улучшения. Купили за 100 000 €, сделали ремонт на 15 000 € (чеки сохранены!), заплатили маклеру 4 000 €, продали за 150 000 € — прибыль 31 000 €, налог 6 820 €.
- Стоимость приобретения: цена покупки + связанные расходы (нотариус, госпошлина).
- Вычитаются документированные улучшения: ремонт, замена окон, отопление — храните счета.
- Вычитаются расходы на продажу: комиссия маклера, акт оценки, нотариус, объявления.
- Убыток нельзя вычесть из других доходов (особый порядок для ценных бумаг на недвижимость не распространяется).
Унаследованная или подаренная квартира — частый сюрприз
У унаследованного и подаренного имущества стоимость приобретения равна нулю: вы не можете учесть цену, за которую недвижимость когда-то купил наследодатель или даритель. Это значит, что налогооблагаемая прибыль — практически вся цена продажи минус ваши собственные расходы. Налог с проданной за 120 000 € унаследованной квартиры может составить почти 26 000 €. Исключение то же: если вы сами жили в этой квартире до продажи, продажа не облагается налогом. Подробнее — в гиде по продаже унаследованной квартиры.
Декларирование и сроки
Облагаемая продажа декларируется в декларации о доходах следующего года (подача начинается в феврале). Не облагаемую налогом продажу жилья декларировать не нужно. Пограничные случаи — частичная аренда, несколько собственников, две продажи за короткий срок — всегда уточняйте в EMTA или у налогового консультанта. Эта статья — общее объяснение, а не налоговая консультация.
Планируйте продажу, исходя из цифр
Перед решением стоит знать, сколько ваша квартира стоит на самом деле — от этого зависит и прибыль, и сумма налога. Рассчитайте рыночную стоимость бесплатно, а если планируете продать быстро — посмотрите нашу услугу быстрого выкупа: предложение за один рабочий день.