Hea uudis kohe alguses: korteri müük ei nõua mägede viisi pabereid ja suure osa kontrollib notar ise ametlikest registritest. Halb uudis: need üksikud asjad, mis PEAVAD korras olema, tulevad tihti välja alles siis, kui ostja on leitud — ja iga selline üllatus lükkab tehingut edasi või tapab selle. Käi see nimekiri läbi enne kuulutuse ülespanekut.
1. Omand kinnistusraamatus
Müüa saab ainult registrisse kantud omanik. Kontrolli kinnistusraamatust (kinnistusraamat.rik.ee), et omanikuna oled kirjas sina ja et kandeid ei ole, millest sa ei tea — vanad hüpoteegid, keelumärked, kasutusõigused. Pärandi puhul pead enne müüki olema omanikuna sisse kantud (vt meie päritud korteri juhendit).
2. Energiamärgis — kohustuslik juba kuulutuses
Energiamärgis peab olema olemas juba müügikuulutuse avaldamisel, mitte alles notaris. Kontrolli Ehitisregistrist (ehr.ee), kas su majal on kehtiv märgis — kortermajadel tellib selle tavaliselt ühistu ja see kehtib kogu majale. Kui märgist pole, saab selle tellida energiaaudiitorilt (tüüpiliselt 100–300 €).
3. Korteriühistu õiend
Ostja (ja tema pank) tahab teada: kas müüjal on ühistu ees võlgu, kui suur on kommunaalkulu, mis remondid on tulemas ja kas ühistul on laen. Küsi ühistult kirjalik õiend võlgnevuste puudumise kohta ning viimased majanduskava ja üldkoosoleku otsused. Planeeritav katuseremont koos laenuga on asi, mis tuleb ostjale öelda ENNE hinnakokkulepet, mitte notaris.
4. Ehitisregistri vastavus — varjatud tehingutapja
Kui korteris on tehtud ümberehitusi (avatud köök kandva seina arvelt, rõdu klaasimine, saun), peavad need kajastuma Ehitisregistris. Vastuolu registri ja tegelikkuse vahel on üks sagedasemaid põhjusi, miks ostja pank laenu ei anna. Kontrolli oma korteri andmeid ehr.ee-st — kui plaan ei vasta tegelikkusele, alusta seadustamist varakult, see võtab aega.
5. Kui korteril on hüpoteek
Laenuga korteri müük on täiesti tavaline: teavita panka müügiplaanist ja küsi laenujäägi õiend. Notaris korraldatakse tehing nii, et ostja raha läheb kõigepealt laenu tagasimakseks ja hüpoteek kustutatakse — sina eraldi midagi ette maksma ei pea. Pank vajab lihtsalt paar nädalat etteteatamist.
6. Pisiasjad, mis tehingu sujuvaks teevad
- Isikut tõendav dokument (kehtiv!) — aegunud pass on notaris üllatavalt sage komistuskivi.
- Abikaasa nõusolek, kui korter on ühisvara — ka siis, kui kanne on ainult ühe nimel.
- Üürilepingu koopia, kui korteris on üürnik — üürileping läheb ostjale üle ja ta peab sellest teadma.
- Broneerimis- või eelleping, kui ostjaga lepitakse tingimused kokku enne põhitehingut — loe enne allkirjastamist tähelepanelikult läbi.
Ja number, millest kõik algab
Dokumendid on müügi tehniline pool — hind on strateegiline. Enne kuulutust arvuta korteri turuväärtus tasuta, et hinnasoov toetuks tehingutele, mitte tundele. Ja kui tahad dokumentide-näitamiste-ootamise tsükli üldse vahele jätta, vaata kiirostu teenust — meie tiim aitab ka dokumendid korda, sest tehingu kiirus on meie huvides.