Хорошая новость сразу: продажа квартиры не требует гор бумаг, и значительную часть нотариус сам проверяет по официальным регистрам. Плохая новость: те немногие вещи, которые ДОЛЖНЫ быть в порядке, часто всплывают только когда покупатель уже найден — и каждый такой сюрприз откладывает или убивает сделку. Пройдите этот список до публикации объявления.
1. Собственность в крепостной книге
Продать может только зарегистрированный собственник. Проверьте в крепостной книге (kinnistusraamat.rik.ee), что собственником записаны вы и что нет записей, о которых вы не знаете — старые ипотеки, запретные отметки, права пользования. При наследстве вы должны быть внесены собственником до продажи (см. наш гид по унаследованной квартире).
2. Энергомаркировка — обязательна уже в объявлении
Энергомаркировка должна существовать уже при публикации объявления, а не только у нотариуса. Проверьте в Строительном регистре (ehr.ee), есть ли у дома действующая маркировка — для многоквартирных домов её обычно заказывает товарищество, и она действует на весь дом. Если маркировки нет, её можно заказать у энергоаудитора (обычно 100–300 €).
3. Справка квартирного товарищества
Покупатель (и его банк) хочет знать: есть ли у продавца долги перед товариществом, каковы коммунальные платежи, какие ремонты предстоят и есть ли у товарищества кредит. Запросите у товарищества письменную справку об отсутствии задолженности, а также последний хозяйственный план и решения общего собрания. О планируемом ремонте крыши с кредитом покупателю нужно сказать ДО договорённости о цене, а не у нотариуса.
4. Соответствие строительному регистру — скрытый убийца сделок
Если в квартире делались перепланировки (открытая кухня за счёт несущей стены, остекление балкона, сауна), они должны отражаться в Строительном регистре. Расхождение регистра с реальностью — одна из частых причин, по которым банк покупателя не даёт кредит. Проверьте данные своей квартиры на ehr.ee — если план не соответствует реальности, начинайте узаконивание заранее, это занимает время.
5. Если на квартире ипотека
Продажа квартиры с кредитом — совершенно обычное дело: сообщите банку о планах продажи и запросите справку об остатке кредита. У нотариуса сделка оформляется так, что деньги покупателя сначала идут на погашение кредита, и ипотека гасится — вам ничего заранее платить не нужно. Банку просто нужно пару недель предупреждения.
6. Мелочи, делающие сделку гладкой
- Действующий документ, удостоверяющий личность — просроченный паспорт у нотариуса — на удивление частый камень преткновения.
- Согласие супруга, если квартира — совместное имущество, даже если запись только на одного.
- Копия договора аренды, если в квартире арендатор — договор переходит к покупателю, и он должен об этом знать.
- Договор бронирования или предварительный договор — внимательно читайте перед подписанием.
И число, с которого всё начинается
Документы — техническая сторона продажи, цена — стратегическая. Перед объявлением рассчитайте рыночную стоимость бесплатно, чтобы цена опиралась на сделки, а не на ощущения. А если хотите вообще пропустить цикл документы-показы-ожидание — посмотрите услугу быстрого выкупа: наша команда поможет и с документами, потому что скорость сделки в наших интересах.